안녕하세요? 부동산학부의 정완성 교수입니다. 아, 이번 학기에는 부동산컨설팅론을 가지고 한 학기동안 이제 공부를 해보려고 합니다. 부동산컨설팅하면 대충 감이 오시나요? 부동산컨설팅하면 좀 굉장히 업무가 다양하고 넓기 때문에 여러분들이 개념상으로 확실하게 인지가 안 될 그럴 가능성이 좀 있습니다. 부동산컨설팅라는 말로 우리가 부동산학을 공부하는 사람들의 입장에서 굉장히 기본이 되면서 부동산 사업으로 치면 스타트할 수 있는, 출발점이 될 수 있는 그런 그 내용이라고 할 수가 있는 것이죠. 그리고 또한 부동산컨설팅을 함에 있어서 우리가 배우는, 우리가 공부하는 그 부동산학에서 다루는 전문적인 내용들을 가지고 이제 의사결정을 하기 때문에 우리가 부동산학을 공부하는 그 사람의 입장에서 앞으로 필드에 나가셔서 부동산컨설팅 업을 이제 안 하시더라도 어떻게든 관련이 되는 분야입니다. 그렇게 때문에 앞으로는 컨설팅론 중요할 수 있다고 말씀드리고요. 아, 1주차에는 부동산컨설팅의 개념에 대해서 이제 살펴보려고 합니다. 부동산컨설팅은 과연 무엇인가? 그 정의에 대해서 살펴보고 부동산컨설팅이란 것이 지식기반 사회의 서비스업의 일종인 거죠. 부동산을 대상으로 하는 그런 컨설팅 서비스를 제공하는 그런 내용이 되는 것이죠? 그것에 대한 개념, 서비스업에 대한 개념이라든가 부동산컨설팅의 개념을 살펴보고요. 과연 어떤 업무를 하는가? 궁금하시죠. 네, 부동산컨설팅하면 그렇게 생각하실 수 있어요. 막연히 재테크컨설팅, 보통 이렇게 많이들 생각하십니다. 가령 예를 들면 집을 언제 사는 것이 좋은가? 어느 지역에 집을 사는 게 좋은가? 대표적인 게 자신이 이제 주택이 될 수 있기 때문에 그런 식의 어프로치를 좀 하세요. 그런데 꼭 그것이 전부가 아니고 그것은 일부분일 뿐이고 부동산컨설팅이라는 것은 개발업과도 연결이 되고 그 다음 마케팅, 입지, 입지에 관한 것들, 부동산의 취득, 운영, 개발, 매각, 처분 전 과정에 다 이제 involve가 되는 그런 내용이라는 것이죠. 그래서 과연 어떤, 구체적으로 어떤 업무를 하는가, 부동산컨설팅 에서는? 내용을 살펴보도록 하겠습니다, 2교시에는. 네. 3교시에는 한 학기 동안에 공부할 내용, 어떤 것을 공부하고 우리가 이것을 왜 공부해야 되는지 그리고 공부하고 나면 어떤 학습효과가 있을 것인지에 대해서 살펴보려고 합니다. 학습개요 네, 1교시에는 정의를 살펴보고요. 우리나라의 그 부동산컨설팅 시장이 어떻게 태동하고 성장해갔는지에 대한 내용, 그리고 부동산 컨설턴트가 갖춰야 될 능력, 해당업무 등을 살펴보도록 하겠습니다. 생각해보기 한 번 살펴보죠. 본격적인 수업의 진행에 앞서서 생각해보기 한 번 살펴보겠습니다. 우리나라의 부동산컨설팅. 2000년 이후에 수요가 많이 증가했다고 합니다. 왜냐하면 일반인들이 재테크에 관심이 아무래도 높기 때문에 2000년 이후에 수요가 급격하게 증가한 그런 분야고요. 특정 지역에 한정하지 않고 컨설턴트들이 활동하고 있다고 합니다. 전국적으로 이제 컨설턴트가 강의도 많이 하고요. 그리고 재테크 상담도 많이 해주고. 네, 그런 형태들이 많다고 합니다. 네, 그런 그 투자자문에서 그런데 그 전문화 돼있는, 되어가는 추세라는 거죠, 최근에는. 법률이라든가 세무라든가 금융 분야에 전문화되는 그런 추세로 가고 있다고 합니다. 법률이라고 할 것 같으면 부동산의 그런 정책이나 제도적인 측면에서 과연 인허가에 관련된다거나 그리고 그 기타 권리분석에 관련되는 그런 내용들에 대한 컨설팅이 되겠죠? 세무문제라고 하면 부동산의 세제문제에 대한 상담이 될 것이고요. 금융문제라고 하면 부동산 사업을 하기 위해서 혹은 부동산에 투자를 하기 위해서 자금을 어떻게 조달하고 조달된 자금을 가지고 어떻게 운영을 해가지고 수익을 어떻게 내고 그리고 위험관리를 어떻게 할 것인지 그런 내용들을 다루는 거겠죠. 그래서 그런 분야들이 각각 전문화되는 추세라는 것이죠. 부동산의 특징에 대해서 여러분들이 잘 아시죠? 부동산이라는 것은 권리의 복합체, bundle of right다. 그렇기 때문에 부동산은 복잡한 문제들을 많이 가질 수가 있는 것이죠. 문화적으로나 사회적으로나 경제적으로나 여러 가지 복잡한 문제들이 이제 파생될 수 있고요. 그 복잡한 문제들은 두루두루 다양한 영역에서도 발생을 할 수가 있는 것이기 때문에 그 영역을 컨설턴트 한 명이 다 가지고 있으면 좋겠지만 대부분 그렇지 않기 때문에 전문화되는 추세라는 것이죠. private banking, 은행가시면 PB센터가 있죠? PB센터에서 이제 있고요. 그 PB센터가 본사에 이제 PB본부가 있게 되는데요. 그 안에 부동산팀이 있습니다. 부동산팀이 있고요. 제 후배들도 꽤 가있는데, 그쪽에. 그 부동산, 그 부동산팀, 그러니까 은행의 PB, PB센터의 부동산팀에서 하는 일들은 고객에 대한 그 부동산에 대해서 재테크라든가 그 재무 설계라든가 세제문제라든가 이런 부분을 적극적으로 이제 상담해주는 서비스를 제공하고 있죠. BtoB 컨설팅 같은 경우에는 어떻습니까? 위의 경우, 같은 경우에는 이제 개인의 자산을 증식하기 위한 재테크 수단의 측면이 강하고요. BtoB, BtoB 컨설팅이라고 하면 Business to Business, 그러니까 컨설팅 회사가 건설회사라든가 다른 자산관리 회사라든가 일반 기업이라든가 이쪽에 부동산에 대한 컨설팅을 하라는 그런 서비스인 것이죠. 그런 BtoB, BtoB 컨설팅도 활성화되는 그런 추세에 있습니다. 왜냐하면 부동산 자산관리분야가 이제 급격하게 성장하는 그런 분야이기 때문에 그쪽과 같이 엮여 들어가서 종합부동산 서비스의 개념으로 발전되고 있는 것이죠. 학습내용 살펴보도록 하겠습니다. 부동산 컨설팅의 의의, 아, 환경의 변화와 컨설팅업의 발전에 따라서 부동산 컨설팅이 어떻게 중요성이 부각이 되는지 한 번 설명을 드리도록 하죠. 자, 과거에는 어떻습니까? 자본이익을 추구하는 경향이 많았습니다. 자본이익을 추구한다는 얘기는 부동산 불패신화, 부동산에 투자하고 나면 절대 실패하지 않는다. 무조건 돈을 번다는 그런 인식이 팽배하고 실제로도 그랬죠, 많이. 그렇지만 어떻습니까? 토지공개념의 개념이라든가 세제상의 문제라든가 그리고 유휴지에 대한 그런 규제들 같은 그런 영향들 때문에 부동산을 그냥 무작정 보유한다고 해서 수익률을 얻기가 어렵죠. 그렇기 때문에 그 부동산을 잘 보존하고 이용하고 개발을 어떻게 할 것인가에 따라서 수익률이 차이가 많이 나게 되고요. 단순히 그냥 부동산을 사서 묶어놓게 되면 이득을 보기 어려운, 자칫하면 실수, 손해를 볼 수 있는 그런 상황인 것이죠. 그렇기 때문에 잘 활용하는 그런 측면이 굉장히 중요해졌어요. 그것은 이제 부동산의 최유효 활용의 측면에서 중요성이라고 할 수가 있겠는데요. 이런 어떻게 개발하고 어떻게 이용하고 어떻게 재활용하고 어떻게 운용할 것인가가 중요해지는 것이기 때문에 부동산컨설팅의 부각이 되는 것이죠. 왜냐면 이런 분야의 일반인들은 전문역량이 없기 때문에 이런 분야를 잘 컨설팅 해줄 그런 수요, 시장의 수요가 이제 점점, 점점 증가한다는 얘기겠죠. 사회경제적인 변화도 있습니다. 정보화시대가 됨에 따라서 지식기반의 사업이 이제 부각이 되고요. 컨설팅이야말로 지식기반사업의 꽃이라고 할 수가 있죠. 굉장히 큰 비중을 차지하고 있고요. 그런 컨설팅 시장이 급격하게 성장하고 있는 그런 추세죠. WTO나 FTA 등을 통해서 개방이 되죠. 개방이 됨에 따라서 외국의 유수업체들이 들어오면서 경쟁력 제고 측면에서 다양화나 전문화가 필요하다는 그런 사회적, 경제적 변화요인이 이제 있겠고요. 컨설팅 시장의 발전 같은 경우에는 역사적으로 봤을 때 미국의 테일러라는 사람이 과학적 관리방식으로 처음에 시작을 하게 됐고요. 컨설팅 분야는 정보기술이나 마케팅, 헤드헌터 분야가 굉장히 활성화 돼있는 큰 시장을 구성하고 있습니다. 그리고 다국적 컨설팅사 뭐, 회계법인 같은 경우에는 프라이스워터하우스쿠퍼스라든가 KPMG라든가 그런 회사들. 그리고 골드만삭스라든가 딜로이트라든가 그런 대형 컨설팅 펌들이 활동하고 있죠. 우리나라 같은 경우에는 1980년도 이후에 부동산컨설팅이 산발적으로 영업을 시작하게 되었습니다. 자, 부동산컨설팅의 개념을 정의하기에 앞서서 먼저 서비스 산업 그리고 컨설팅에 대한 정의를 한 번 해보죠. 왜냐면 부동산컨설팅업이라는 것은 큰 범주에서 서비스업에 해당되는 것이고요. 그리고 부동산컨설팅에 앞서서 컨설팅에 대한 내용을 우리가 먼저 살펴볼 필요가 있는 것이겠죠. 서비스산업의 정의를 한 번 살펴보겠습니다. 서비스라는 것은 원래 라틴어로 ERVUS. 그 얘기는 뭐냐면 노예나 종이라는 그런 뜻이죠. 섬긴다는 얘기입니다. 그런 것이 서비스의 어원이 됐고요. 그렇기 때문에 고객을 주인을 섬기듯이 그렇게 섬겨서 서비스한다. 그, 그런 얘기가 되겠죠. 그리고 그 서비스라는 것은 어떻습니까? 형체가 있습니까, 없습니까? 무형의 활동이죠. 무형의 활동이다. 소유권 이전이 이루어지지 않는 무형의 활동을 통해서 용역을 제공하는 것을 말한다고 할 수가 있겠고요. 우리나라의 서비스산업 비중은 약 57% 정도 된다고 합니다. OECD의 평균, 우리나라가 OECD에 가입이 돼있죠? OECD의 평균 그 서비스산업의 비중이 67% 정도 되는데 10% 가량 미달이 되는 것이죠. 그렇기 때문에 우리나라는 서비스산업의 비중이 약하다고 할 수가 있겠습니다. 서비스산업의 비중을 우리가 적극 키울 필요가 있어요. 왜냐면 서비스산업은 일반 제조업이나 그런 산업에 비해서 1.7배가량 고용창출 효과가 있다고 합니다. 그렇기 때문에 서비스 산업이 튼튼하게 되면 그것으로 인해서 제조업이 점점 발전되고 투자가 이루어지고 고용이 많이 창출되는 그런 선순환 구조로 갈 수가 있다는 것이죠. 자, 서비스산업에 개념에 대해서 살펴봤고요. 컨설팅의 정의 한 번 살펴보죠. 컨설팅이라는 것은 무엇인가? 개인적으로 집단적으로 어떤 상황에 있어서 건전한 의사결정과정을 하도록 도와주는 것이다. 헤센이 그렇게 얘기했고요. 오시퍼우라는 학자는 어떤 문제를 해결하기 위해서 도와주는 것이고 그리고 그 문제해결을 위한 능력을 더 증폭시키고 발전시킬 수 있게끔 조력하고 조언하는 상호활동으로 정의를 하고 있습니다. 부동산컨설팅의 정의 한 번 살펴볼까요? 제임스, 제임스라는 분이 이렇게 말했네요. 부동산컨설팅이라는 것은 소정의 자격을 가진 전문가가 부동산 문제에 대해서 조언 및 자문을 하는 그런 용역을 제공하는 행위다. 중요한 것은 전문가. 노하우가 있어야 되고 지식이 있어야 되고 경험이 있어야 되는 것이죠. 그래서 이런 전문가가 부동산 문제, 복잡한 부동산 문제를 풀어주기 위해서 조언을 하거나 자문을 하는 용역을 하는 그런 행위이다. 그렇지만 광의의 컨설팅이라고 할 것 같으면 굉장히 역할이 다양화될 수가 있어요. 여러분들, 시행사, 디벨로퍼, 개발하는 사람. 시행사를 하는 사람도 컨설팅의 범주에 들어갑니다. 개발업을 혼자 처음부터 끝까지 다 하는 것이 아니죠. 그렇기 때문에 지주와 공동사업을 할 수도 있는 것이고. 특정 프로젝트에 지분 참여를 하면서 컨설팅을 할 수도 있는 것이고. 그런 다양한 형태가 있기 때문에 컨설팅을 꼭 보고서나 제출하고 용역을 하는 그런 행위라고 볼 수는 없는 것입니다, 큰 의미에서는. 자, 그래서 정의에 대해서 한 번 살펴봤고요. 부동산컨설팅의 정의에 대해서 좀 더 자세하게 한 번 살펴볼까요? 부동산컨설팅이라는 것은 무슨 업무를 하는 것이냐, 도대체? 무지하게 많습니다, 업무. 무지하게 많은 업무를 한다고 할 수가 있는 것이죠. 자, 이것은 다 설명 드리려면 시간이 너무 많이 들어가고 몇 개만 설명을 드려보죠. 구입계획수립. 땅 사려면 어떤 땅이 좋은지 그리고 내가 어떤 개발을 하려고 하는데 어떤 입지를 선택하는 것이 좋은지 필요하겠죠? 그런 것들을 조사하고 시장분석하고 하는 내용들이 필요할 것입니다. 그래서 구입계획수립의 역할 하는 곳이죠. 그러므로 인해서 어떤 것을 또 해야 돼요, 다른 것들이? 경제예측. 부동산 시장이 엄청나게 안 좋아질 거 같은데 입지만 좋다고 덜컥 부동산을 살 수는 없는 거죠? 그래서 부동산 시장의 순환 사이클을 보면서 과연 지금이 투자적기냐는 그런 경제예측도 필요할 것이고요. 입지분석을 해야지 그 땅을 살 수가 있는 것이겠죠? 이 입지가 과연 교통이 어떻고 접근성이 어떻고 향후 발전성이 어떻고 이 지역의 인구통계학적인 특성이 어떻고. 이런 기타 등등의 내용들 필요하겠죠, 분석이? 자, 그리고 시장성 조사. 과연 시장성이 있는가, 개발하고 나면? 그런 내용서가 필요가 있겠고요. 마케팅 분석, 이 땅을 사서 내가 개발을 해서 분양을 하려고 하는데 과연 분양이 잘 될 것인가? 부동산도 상품이기 때문에 그 부동산 그 건축행위를 하고 나서의 그 상품화된 부동산을 과연 잘 팔 수 있을 것인가? 타깃은 누구이고 이 타깃들한테 제품을 팔아먹으려면 어떠한 형태, 어떤 속성을 가진 제품을 개발해서 팔아먹어야 될 것인가? 그런 내용들이 마케팅 분석에 해당이 되겠죠. 그리고 임차인들을 어떻게 모집하고 어떻게 분양 프로모션, 광고 어떻게 할 것인지의 내용들이겠죠. 그렇다고 하면 이 사업이 될지, 안 될지 타당성 분석도 필요하겠죠? 이 사업해서 내가 돈을 얼마나 벌 수 있을 것인가? 손익이 어떻게 될 것인가? 투자할만한가? 그런 내용 분석할 필요가 있겠죠. 자, 처분계, 부동산을 운영하다가 팔려고 하는데, 차분하려고 합니다. 누구한테 팔아야 되는가? 뭐, 어떤 가격이 적정한가? 어떻게 팔아야 되는가? 그런 내용의 컨설팅이 필요하겠죠. 재무계, 어떻게 돈을 조달해서 어떻게 운영을 하고 어떻게 수익률을 창출하고 어떻게 위험 관리할 것인지. 기타 등등의 내용. 상당히 역역이 넓습니다. 그것이 부동산컨설팅의 해당 유형별 업무라고 할 수가 있겠고요. 부동산컨설팅이라는 것이 무엇이냐? 일단은 정의를 살펴보면 부동산의 가치를 추구하는 일 외에 다양한 문제에 대한 정보분석, 추천, 결론을 제공하는 것이다. 그러니까 감정평가하는 것 외에 분석하고 추천하고 결론하는 보다 큰 덩어리의 내용이 부동산컨설팅이다. 자, 보시죠. 부동산 감정평가업이 스틸사진이라면 부동산컨설팅은 영화이다. 감정평가라는 것은 영화로 치면 스틸사진 한 컷 딱 찍고나서 가격 얼마 딱 나오면 끝나는데 부동산 컨설팅이라는 것은 풀 스토리라는 것이죠. 어떻게 개발하고 어떻게 운영하고 어떻게 처분하고. 그런 그 전체 스토리를 담아가는 것이라는 것입니다. 자, 그래서 종합서비스의 역할을 한다는 것이죠. 풀 스토리를 담기 때문에. 그래서 조원은 조사, 심의를 거친 신중한 판단, 보고서의 형태로 보통 자문을 한다는 것입니다. 그리고 전 과정에 걸쳐서 유기적으로 자문을 수행한다. 이것은 컨설팅 업체가 다 하는 것이 아니라 참여하는 각각의 플레이어들과 상호 긴밀하게 그 상호작용을 한다는 그런 내용인 것이겠죠. 자, 부동산컨설팅의 필요성 살펴보겠습니다. 부동산컨설팅이 왜 필요한 것이냐? 한 번 살펴보죠. 첫 번째 이유, 부동산은 비싸다. 비싼 경제재이다. 고가이다. 그리고 장기간에 걸쳐서 의사결정 효과가 나타난다. 그렇기 때문에 쉽게 결정내릴 수 없다는 것이죠. 올해 한 번 집 잘못 사면 그 집 팔고 다른 집 다시 사기는 굉장히 어려운 거예요. 단적인 예로 집을 예를 든다면. 그렇기 때문에 전문지식이 필요하다는 것입니다. 투자규모 그리고 투자기간 때문에. 부동산 시장의 변화가 운용수익을 중요하는 시장으로 변해간다. 자본이익, 부동산 단순히 사놓고 가만히 있다고 가격 올라가서 이득 보는 시대는 지나갔다. 잘 운영해야지만 큰 이득을 볼 수 있다. 그렇기 때문에 운영에 대한 노하우 중요하기 때문에 부동산컨설팅에 대한 수요가 늘어나고 있다는 것입니다. 제도가 변하고 있다. 토지공개념. 뭐, 연결되는 얘기입니다, 위의 얘기랑. 조세체제 정비로 부동산을 개발 안 하고 가만히 나둬서는 오히려 손해 본다. 세금 내다가 볼 장 다 본다. 그렇기 때문에 최유효, 잘 어떻게 활용해서 이익을 극대화할 것인가에 대한 내용이 중요하다는 것이죠. 그렇기 때문에 부동산 서비스에 관한 전문 서비스 수요가 점점 다양화되고 니즈가 증가하는 것이겠죠. 소유자의 의식도 변하고 있습니다. 정보통신의 발달, 조사분석기법의 발달로 주먹구구식으로 의시결정을 하는 시대는 지났습니다. 그리고 그런 의식 때문에 컨설팅하면 가장 어려웠던 것들이 돈을 안 내려고 해요. 이 서비스에 대해서. 그렇지만 이제는 돈을 지불할 그런 의사를 가지고 있고 그런 기반이 형성되고 있다는 것입니다. 예를 든 것은 부동산 업자, 개발업자, 토지 소유주가 같이 합동해서 사업을 하게 될 때 중간에 컨설팅 업체가 껴가지고 일을 만들어 낸다는 것이죠, 예를 하나 들어보면. 부동산 컨설팅의 전문성 재고. 네, 자격증 도입이 필요하다. 일본, 영국, 미국 다 자격증이 있어요. 그런데 아직 우리나라는 자격 제도가 없습니다. 필요성에 불구하고 자격제도가 지금 나오고 있지 않습니다, 일본 같은 경우는 감정평가업계, 중개업계, 건설업계에서 3가지 자격증이 나오고 있어요. 필요하겠죠, 자격제도가? 그리고 관련 효과, 전문성을 재고하게 되면 부동산의 이용, 개발, 투자에 있어서 가장 효과가 크게 나타날 것이고 그 다음에 부동산 금융이나 마케팅 분야에 효과가 있을 것이라는 것입니다. 자, 부동산 컨설턴트가 갖추어야 될 능력 한 번 살펴보죠. 잘 들어야 됩니다, 고객의 말을. 대충 들어서는 안 되죠. 정확한, 잘 듣고, 정확한 요구사항을 파악해야 됩니다. 지식습득력. 자, 새로운 정보를 폭 넓게 흡수해야 되고 분석하는 능력 꼭 필요합니다. 자료, 자료수집 안 되고 분석이 안 되면 어떻게 컨설턴트를 하겠습니까? 자료수집에 있어서 조사능력 필요한 것이고요. 어떻게 내가 필요한 재료를 어떻게 얻어낼 것인가? 그 아이디어 그런 것들이 필요하겠죠. 분석능력, 구한 데이터를 가지고 어떻게 분석할 것인가? 종합능력, 부동산 자체가 그 복잡한, 상당히 복잡한 그런 사안들이 많고 종합적인 의사결정능력이 있어야 되기 때문에 그런 종합능력이 있어야 된다는 것이고요. 전달능력, 아무리 똑똑하게 잘 컨설팅을 해도 전달을 못하면 소용없는 거예요. 전달을 하는 테크닉, 기술도 상당히 필요합니다. 다재다능해야 된다. 갑자기 툭툭 튀어나오는 변수들에 대해서 융통성 있게 대처할 수 있는 그런 융통성이 필요하다는 것입니다. 보통 컨설턴트를 선정할 때 기준이 어떻게 돼요? 신뢰 있어야 되고 인지도가 어떻게 돼야죠? 얼마나 유명한 회사인가? 그리고 업무실적이 어떻게 되는가? 많은 그 컨설팅 업무 실적을 가지고 있는가? 그 외에 고객에 대해는 자세, 다양한 인맥. 어떤 네트워크를 이 사람이 가지고 있는가? 어떤 인맥을 가지고 있는가? 그리고 고객한테 어떻게 진중하고 성실하게 그렇게 대하는가? 이런 것이겠죠. 가격도 결정요인이 될 수가 있겠죠. 자, 마지막으로 컨설팅 업무내용은 어떤 것인가 도표를 통해서 한 번 살펴보겠습니다. 고객이 있고요. 컨설팅 업자가 있어서 조사, 분석을 하게 되죠. 어떤 분야에 대한 조사, 분석을 할 것인가? 물건의 특성, 도대체 이 물건이 어떻게 생긴 것인가? 토지라고 치면 토지 모양이 어떻게 생기고 형질이 어떻게 되고 토질이 어떻게 되느냐? 그런 내용들이겠죠. 지역특성, 어떤 지역에 부동산이라는 것은 위치가 고정돼 있죠? 부동성. 고정돼있기 때문에 그 지역이 어떻게 개발되고 있고 또 교통체계는 어떻게 이루어져있고 그 주변시설이 과연 경쟁시설인가, 도움이 되는 트랜잭션을 유발하는 시설들이 있는가? 그런 내용들. 그리고 자연환경이 어떻게 되는가? 법적인 규제, 개발을 함에 있어서 도시계획이나 그런 건축규제 측면에서 과연 하자가 없는지 살펴봐야겠죠. 그리고 시장동향, 수요, 공급 차원에서 과연 우리가 개발하려고 하는 부동산 같은 경우에 수요가 어떻게 되고, 공급이 어떻게 되고, 이런 상황에서 어떤 리치마켓을 찾아낼 수 있는가? 그리고 어떤 상품을 개발해야 되는가? 이런 내용 파악할 수 있겠죠, 권리관계, 소유권 관계가 공유냐, 분유냐. 그리고 차가냐, 자가냐. 이런 내용들. 그리고 세제문제 등등이 있겠죠. 이런 문제들을 다 고려를 해서 기획을 하게 되죠? 제안서 작성을 하게 됩니다. 그래서 수익성을 검토하고 손익분석을 한다거나 현금흐름 분석 등을 하게 되겠죠? 그리고 마케팅 분석을 하게 되고 전략을 수립하고요. 권리조정안 그리고 기획설계, 가설계라든가 이런 것들 뽑아야겠죠? 그리고 세무계획, 자금조달계획 같은 것들 세우죠? 이러한 전문가들의 도움을 얻어서 이런 계획들을 수립하게 될 것입니다. 그래서 사업방식을 결정하게 된다는 것이죠. 자, A라는 토지를 가지고 당신이 단독으로 다 개발하는 것이 좋겠다고 할 수도 있고요. 공동사업을 하는 것이 좋겠다는 이유를 댈 수도 있겠고요. 그리고 이거 팔고 다른 것을 사라고 얘기할 수도 있겠고요. 그리고 다른 기타 방법의 유형들로 결론이 날 수도 있겠죠. 자, 이상과 같이 내용들을 살펴보았고요. 정리를 한 번 해보겠습니다. 우리나라의 부동산컨설팅 시장은 재테크에 대한 필요성의 증가에 따라서 2000년도 이후에 급격하게 성장하게 되었고요. 환경의 변화, 사회, 경제적으로 봤을 때 부동산에 대한 그런 규제들이 심해져서 단순히 부동산을 사놓고 자본이익을 취하던 시대는 지났다. 부동산의 운영이익이 중요하게 되기 때문에 최유효사용이 굉장히 중요하게 되고 그러한 측면에서 컨설팅이 대한 수요가 점점, 점점 증가하는 것이라고 설명을 드렸습니다. 서비스업은 소유권의 이전이 없이 유형의 그런 서비스를 제공하는 것이고요. 컨설팅이라는 것이 서비스업에 해당된다는 것이죠. 자, 컨설팅이라는 것은 지식기반사회의 굉장히 성장속도가 빠르게 증가하고 있는 그런 분야고요. 부동산컨설팅도 경제에서 차지하는 부동산의 큰 비중에 있어서 컨설팅이라는 것이 일단 굉장히 영역이 크고 시장이 굉장히 큰 시장이라고 생각이 듭니다. 그리고 비단 그런 규모뿐만이 아니라 부동산컨설팅이라는 것은 부동산 사업의 기본이다. 약방의 감초다, 안 끼는 부분이 없다고 설명 드리고 싶고요. 부동산컨설팅의 필요성 설명을 드렸습니다. 컨설턴트들은 어떤 역할을 해야 되는가? 업무영역에 대해서 설명 드렸고요. 어떤 자세를 취해야 될지 설명 드렸죠? 이상과 같이 1교시 내용을 살펴보았습니다. 자, 수고하셨고요 2교시에는 부동산컨설팅의 업무는 과연 어떤 것들이 있는지에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 2교시에 뵙겠습니다.