안녕하세요? 부동산컨설팅실무 담당하고 있는 이문숙입니다. 자, 2011년도에도 새해가 밝았는데요. 올해는 경기에 대한 기대감이 조금 있죠? 한 2007년도부터 2010년도까지 4년에 걸쳐서 부동산 경기가 참 나빴어요. 물론 뭐, 잠깐, 잠깐 국지적으로 주택시장 중심으로 해서 약간 국지적인 회복세도 있기는 했지만 전반적인 부동산 시장이 침체였다고 이 결론을 내려도 과언이 아니겠죠? 부동산 관련업에 종사하시는 분들이나 또 우리나라처럼 전체 자산에서 부동산의 비중이 큰 나라의 사람들 같은 경우는 이런 부동산의 어떤 침체국면이 올 때마다 사실 굉장히 가계를 어렵게 운영해야 되는 어려움들이 많습니다. 특히 대출 부담이 큰 부동산을 보유하고 계신 분들은 지난 한 4년 동안 굉장히 어려우셨을 거예요. 2011년도부터는 이제 소형아파트 중심으로 해서 국지적인 상승세가 부동산시장에 탄력을 불어넣지 않을까 기대를 하고 있는데요. 자, 그러나 뭐 기대감이 몇 년째 꺾이다보니까 자, 올해를 낙관적으로 희망적으로 시작을 하지만 시장상황은 많이 주시를 해야 될 것 같습니다. 자, 우리가 컨설팅실무에 대한 여러 자기 기초적인 이론을 배우기 전에 부동산 시장을 바라보는 여러 가지 기준이나 안목 이런 것도 중요하고요. 특히 부동산을 개인적으로 투자를 하건 또는 사업적인 관점에서 바라보건 어떤 시기의 선택이라는 게 얼마나 중요한지 아마 지난 몇 년 동안 뼈저리게 겪으셨을 것 같아요. 저 같은 경우도 사실 2007년도 11월 달에 저희가 사업을 시작을 했는데 보통 준비 기간이 2년 내지 3년 정도 걸리는 사업이기 때문에 한 2010년도에는 본격적으로 우리가 오픈을 해서 시장에다가 상품을 내놓을 수 있겠다. 이렇게 기획을 세웠는데 2010년에는 굉장히 어려웠죠. 특히 건설사 같은 경우가 기존에 있는 이 개발 사업이 망가지거나 또는 미분양이 돼서 채권변제가 어렵거나 공사비를 받기 어렵게 되는 상황들이 발생하면서 금융권이나 건설시장이 전부 다 경직되는 그런 분위기 때문에 2010년 저는 사업자로서 굉장히 괴로운 한 해를 보냈습니다. 자, 2011년 우리가 시장상황이 지난 4년간 좀 다르게 바뀔 것이라고 하더라도 이 시장에 대해서 우리가 보는 관점이나 기준이나 이런 것에 대해서는 여러 가지 원칙들이 있습니다. 자, 오늘 1주차 1교시에서는 과연 부동산 시장, 이렇게 들쑥날쑥하고 올랐다가 내렸다가 하고 종잡을 수 없는 이 부동산시장의 경기시장은 과연 어떤 변수들이 주로 움직이는 것일까? 이 부분에 대해서 함께 공부해보도록 하겠습니다. 자, 우리가 부동산시장에 영향을 미치는 변수는 크게 4가지가 있고요. 거기에다가 조금 더 한 가지 비공식적 변수를 합친다면 수요자들의 심리상태가 어떠한가? 이것까지 포함이 되겠죠? 우선 첫 번째 금리라고 하는 부분은 우리나라에서 대출을 많이 받은 부동산 같은 경우가 급매로 가장 많이 나오고 그렇죠? 가격이 가장 많이 떨어질 때가 물론 부동산 경기가 안 좋고 금리가 올라갈 때입니다. 또 부동산 경기가 좋다고 할지라도 금리가 올라가게 되면 금리보다 오히려 수익성이 낮은 부동산들은 낮은 가격에 급매나 경매로 나오는 경우들이 많이 있죠? 자, 우리가 금리가 올라가게 되면 그만큼 이 부동산을 매입해서 이 금리 때문에 나가는 돈보다 수익이 낮을 경우에는 기본적으로 우리가 부동산을 사려는 수요가 없겠죠? 그러다 보면 이 금리인상에, 금리인상 자체가 부동산 수요의 감소를 가져오고 또 부동산 수요의 감소가 부동산 값 하락이라는 그런 결과들을 갖고 오게 됩니다. 거꾸로 우리가 금리가 낮게 되면 어떻게 될까요? 우리가 은행에서 싼 금리로 돈을 빌려다가 부동산을 사서 이 금융 부담을 감안하더라도 더 높은 수익을 올릴 수 있는 시장상황이라고 한다면 또 그런 부동산이라고 한다면 그 부동산을 사려고 하는 수요가 많이 늘어나겠죠? 그 부동산을 사려는 수요가 늘어나다보니까 부동산 값이 상승하게 되는 결과를 가져오게 되는 겁니다. 그래서 금리는 우리가 부동산가격과 반비례하는 성격을 갖고 있다고 보시면 됩니다. 자, 그런데 우리가 정부입장에서 볼 때 금리를 부동산 값 잡자고 올리고 부동산 값을 부양시키자고 내리고 이렇게 금리를 마음대로 쥐락펴락할 수가 없잖아요. 금리라는 것은 전반적인 시장상황에 따라서 오르고 내리는 것이기 때문에 부동산의 가격을 조절하기 위한 수단은 결코 될 수가 없는 겁니다. 또 우리나라 경제라고 하는 부분들이 우리나라에만 국한돼있는 게 아니라 세계경제 흐름 한 가운데 또 있기 때문에 그런 어떤 흐름 속에서 금리의 변동이 있는 것이지 부동산 가격을 조절하기 위해서 금리가 있지는 않습니다. 자, 그렇다면 우리가 금리를 가지고 올리고 내려서 부동산 시장의 과열이나 또는 부동산 시장의 너무 지나친 침체를 좀 부양하려고 한다. 이렇게 못 한다고 그러면 정부는 이 금융부분에 대해서는 어떤 정책을 쓸까요? 자, 그러면 대출총량정책이라는 것을 쓰겠죠? 여러분 DTI나 LTV 같은 거 기억하세요? 주택담보대출비율 그 다음에 부채상환비율 그렇죠? 그래서 주택의 가격을 기준으로 해서 몇 % 이상은 담보대출을 해주지 마라. 또 이 돈을 빌려가는 사람이 갚을 수 있는 상한능력에 비례해서만 대출을 해주라고 하는 LTV나 DTI라는 것을 가지고 우리가 부동산을 사려고 하는 수요를 이렇게 탄력적으로 조절하게 되는 겁니다. 우리가 금리가 오르고 내리는 것 자체는 경기흐름에 따라서 자연스럽게 움직이는 것이지만 정부가 부동산 시장에 개입을 하려고 할 때는 이렇게 대출, 시장으로 풀려나가는 돈의 규모를 이 대출총량을 조절하기 위해서 LTV나 DTI를 가지고 하게 되는 겁니다. 자, 그런 또 특성들도 참고로 알아두시기 바라고요. 그 다음에 두 번째는 실물경기와 부동산경기는 굉장히 밀접하죠. 자, 실물경기가 나쁘면 기본적으로 이 경제활동보다는 부동산 또 투기를 하거나 투자를 하려고 하시는 분들이 많이 늘어난다고 생각하시는 분들도 있는데요. 자, 실물경기가 만약에 활성화되게 되면 수출도 잘 되고 내수도 좋고 뭐 여러 가지 활발하게 기업이나 개인의 가계가 풍성하게 돌아가는 것 아니겠습니까? 자, 우리가 광에서 인심난다는 말이 있어요. 기업도 수출이 잘 돼서 주머니에 돈이 많이 들어오고 또 이 고용도 굉장히 늘어나고 또 연봉도 높아지고 개인의 가계소득도 높아지고 또 앞으로 높아질 그런 소득에 대한 기대감도 많고. 그러면 어떻게 됩니까? 투자도 하게 되고 소비도 하게 되잖아요. 그것은 기업이나 개인이나 마찬가지입니다. 그러나 투자나 소비에는 바로 기업 같은 경우에는 우리가 설비를 늘린다든가 공장부지를 늘린다든가 사무실 면적을 늘린다든가 이런 것들이 어떻게 됩니까? 부동산 수요로 연동되게 되죠? 개인도 마찬가지예요. 내가 살아보면 집도 사야지. 또 작은 집에 살다보면 큰 집도 사야지. 아, 내가 돈이 좀 들어오니까 대출을 받아서라도 수익성 부동산을 사야지. 땅을 사야지. 자, 이런 생각을 하게 되다 보면 기본적으로 실물경기가 좋아질 때는 부동산경기도 연동해서 좋아지는 경향이 있습니다. 거꾸로 내수가 침체됐다. 기업은 오히려 설비를 확장했던 것을 감축해야 되고 인원도 감축해야 되고 사무실 면적도 줄여야 되고 이렇게 되면 기업 차원에서의 부동산 확장도 굉장히 감소하게 되고 또 개인들은 고용불안이라든가 퇴직에 대한 불안이라든가 미래 가처분 소득에 대한 불안이라든가. 그러면 어떻게 되죠? 저축을 오히려 더 많이 해야죠. 부동산을 빚을 지고 늘리는 게 아니라. 자, 이렇게 되다 보면 기본적으로 소비나 투자의 위축이 부동산 시장의 경기침체하고도 연동이 되는 겁니다. 자, 이런 흐름들을 잘 읽어 가셔야 아, 부동산 시장이 조만간 좋아지겠구나, 나빠지겠구나. 또 부동산 시장의 장기적인 침체가 오래 가겠구나, 아니면 좀 단발적으로 끝나겠구나. 자, 이런 예측력을 가질 수가 있는 겁니다. 제가 앞에서도 금리 얘기 드렸죠? 이 금리가 계속 낮아지는, 낮은 상태에서 부동산 경기는 계속 좋아진다고 그러고 집값은 강남이 막 청전부지로 올라간다는 소식이 들려요. 그러면 조만간 정부가 드디어 금리를 가지고 조절은 못 하니까 아, 그러면 조만간 정부가 우리가 LTV나 DTI를 가지고 은행돈을 끌어다가 부동산을 사려는 사람들은 많겠다고 하시면 그에 따른 탄력적인 대비나 또는 그에 따른 정책에 이런 어떤 다른 피해를 보지 않도록 잘 대비를 하셔야 되겠죠. 자, 이렇게 금리나 실물경기를 조금만 읽을 수 있는 안목이 있다면 여러분은 바로 내 코앞에 닥칠 부동산 시장이나 부동산 경기에 대해서 전문가는 아니더라도 어느 정도 예측력을 갖고 모든 일을 하실 수 있다는 얘기입니다. 자, 세 번째는 뭘까요? 정부정책이죠. 어떤 정책을 정부가 구사하느냐에 따라서 사실 부동산 경기가 좋아지기도 하고 부동산 경기가 나빠지기도 합니다. 그래서 실물경기가 침체됐을 때에는 원칙적으로 보면 부동산 경기도 침체돼야 하지만 부동산만 살아 움직이는 경우도 있어요. 물론 단발적인 효과에 끝내는 경우도 많지만, 경기가 받쳐주지 않으면. 자, 그런데 우리나라 부동산 정책의 특징은 딱 2가지입니다. 어떤 부동산 경기가 너무 침체돼있고 순환이, 거래순환이 안 되고 그것들이 실물경기에 영향을 미치고 또 대부분 대출이나 부채부담이 크기 때문에 중산층이나 서민이 그런 대출 금리에 대해서 압박감을 느끼고 오히려 소비가 위축되게 되고 이런 부분들이 실물경제에 영향을 미친다. 자, 그러면 건설이나 부동산 정책을, 부동산 정책을 경기부양을 하는 쪽으로 무게중심을 가져가겠죠. 반대로 부동산 값이 막 폭등을 해요. 아무리, 아무리 벌어도 전세 값 맞추기도 힘들고 이 집값 올라가는 것을 따라갈 수가 없어요. 자, 그러다보니까 모든 물가상승 압박이라는 게 부동산 값 상승에서 오고 여러 가지 또 이 임금에 대한 또 이 상승이 가져오고 하다보니까 어떻게 됩니까? 아, 이거 실물경기 너무 많은 부담을 주게 되는 거예요. 자, 그러면 부동산을 좀 눌러야 되겠네요? 그러면 어떻게 됩니까? 부동산을 사지 않게 하기 위해서 부동산 산 사람들에게 이 말하자면 여러 가지 세금부담을 준다든가 거래할 때 규제를 준다든가 개인대출을 안 해준다든가 이런 규제책을 통해서 부동산 수요를 조절하고 시장안정화를 시키게 됩니다. 자, 이렇게 투기억제를 하는데 더 많은 중점을 두고 있느냐? 또 경기부양을 하는데 중점을 두고 있느냐에 따라서 오른발, 왼발 박자를 맞춰가면서 정부의 정책은 두 가지 중심축을 가지고 시장의 균형을 잡기 위해서 노력을 하게 됩니다. 자, 그러면 여러분은 어떻게 대처를 해야 될까요? 만약에 부동산 경기가 활황일 때 사업을 시작하신 분은 본인이 사업을 준비하고 오프닝을 하려고 하면 오히려 경기가 거구로 죽어 있고요. 그렇죠? 경기가 나쁠 때는 아무도 돈이 돌지 않아서 부동산을 할 수도 없고 사업에 투자할 수도 없는데 사실 그 시기에 과감하게 사업을 벌이신 분들은 경기가 좋아졌을 때 오프닝을 하면서 막대한 사업적 이익이나 투자수익을 보게 되는 경우가 있습니다. 자, 그래서 우리가 정부의 정책이 지금 현재 어떠한 하나하나의 정책을 발표할 때에 가만히 보시면 아, 이게 경기부양과 관련된 정책이구나. 이게 투기억제에 관계된 정책이구나. 자, 그러면 정부의 정책이라는 것을 한꺼번에 와르르 쏟아내면 우리가 대비를 할 수가 없겠죠? 어제 저녁 9시 뉴스에 발표하고 내일부터 시행한다고 그러면 언제 대비를 할 수가 있겠습니까? 그런데 정부의 부동산정책의 특성은 뭐냐면 항상 정책을 발표할 때 전보다 와르르 종합대책을 내놓지는 않는다는 거예요. 처음에 좀 1단계 수위의 정책을 발표했다가 그게 안 되면 2단계, 3단계, 4단계 이렇게 계속 수위를 높여가면서 시장을 이렇게 조여가기 때문에 그 정부가 처음으로 보내는 신호에 대해서 여러분이 잘 알아들어야 된다는 거죠. 예를 들면 제가 한 가지 들어볼게요. 자, 원래 1997년도, 10년도 넘은 십 몇 년 전에 외환위기라는 것 기억하시죠? 우리는 IMF, IMF 아마 그렇게 상징적으로 불렀는데요. 그 외환위기가 온 직후에 부동산 값이 반 토막이 나다보니까 이 부동산이 떨어져서도 문제지만 팔리지 않아서도 문제죠. 자, 그래서 부동산이나 건설경기를 어떻게든 부양시켜서 이 외환위기로 닥쳐온 이 전반적인 경제위기를 좀 극복해야 되겠다. 이러다보니까 아주 파격적인 정부가 부동산에 대한 경기부양책을 내놓았습니다. 자, 기본적으로 분양가를, 기본적으로 이 분양권이라고 하는 아파트를 당첨 받은 입주할 수 있는 권리에 대한 것을 분양권이라고 하죠? 분양권을 전면적으로 자유화하는 조치들이 나왔어요. 자, 그 이후에도 1998년 5월 22일부터 시작해서 2000년도까지 3년에 걸쳐서 꾸준하게 경기부양책이 확대돼왔습니다. 자, 그런데 많은 사람들은 그 당시에 일반적인 실물경기나 부동산경기가 나빴기 때문에 정부가 경기부양책을 좀 더 강도 있게 확장하고 있다는 그 사인을 빨리 받아들인 사람들은 물론 이제 자금적인 여유가 받쳐줘야 되겠지만 98년부터 2000년도까지 부동산을 사서 2배, 3배 또는 10배까지도 이익을 보신 분들이 있죠. 자, 그런데 거꾸로 이제 부동산 경기가 마구 가열이 되면서 2000년부터 2003년도까지 엄청난 폭등을 가져오다보니까 2003년도부터 꾸준하게 정부가 부동산 투기 억제정책을 발표하기 시작했습니다. 자, 예를 들어서 정보가 한꺼번에 이제부터는 투기를 억제한다고 꽝하고 그 말하자면 모든 정책을 발표하느냐? 그렇지 않습니다. 분양권 전매 열어줬어요. 차근, 차근, 차근 열어줬습니다. 자, 그래서 분양권 전매 때문에 이게 거듭되는 거래횟수에 따라서 프리미엄이 늘어나고 그 프리미엄이 분양가 상승을 가져오다보니까 자, 분양권 전매를 계약금만 걸면 할 수 있게 됐던 것들을 중도금 1차까지 내고 1년 기다렸다가, 우리가 분양받은 이후에 1년이 되는 시점 이후부터 분양권 거래를 하라고 투기억제책이 나왔습니다. 자, 그래서 1년 뒤에 또 거래를 하라고 그러니까 사실은 입주하기 전까지는 거래가 가능하잖아요? 그래서 꾸준히 거래가 이루어지면서 또 분양가가 올라가고 집값이 올라가는 것을 막을 수가 없었어요. 정부가 어떻게 합니까? 이제는 그러면 등기할 때까지 서울이나 수도권 지역에서 투기과열지구를 지정해서 투기과열지구에 해당하는 지역은 등기를 마칠 때까지 분양권 전매를 하지 말라고 했습니다. 자, 그랬더니 서울, 수도권을 벗어나서 또 지방으로 분양권 투기세력들이 막 그냥 내려가기 시작했죠? 그래서 어떻게 합니까? 네, 전국적으로 투기과열지구를 광범위하게 지정해서 이 분양권에 대해서는 일반분양 아파트 같은 경우는 못하게 만들었죠? 자, 그러다보니까 또 주상복합 쪽으로, 건축허가대상인 주상복합 쪽으로 또 이 분양권전매 투기가 활발해지는 겁니다. 그래서 어떻게 합니까? 300가구 이상 넘어가는 주상복합은 일반 분양되는 사업승인대상 아파트하고 똑같이 하라고 그랬습니다. 자, 그랬더니 300세대 미만의 주상복합이 또 투기적인 붐이 일어나는 거예요. 그래서 결국은 정부의 맨 마지막에 주상복합도 20세대 이상 넘는 것들은 이 사업승인대상 일반분양과 똑같이 이 분양권 전매를 금지한 겁니다. 자, 그 다음에 또 오피스텔까지도 우리가 분양권 전매를 일정기간 금지한 경우도 있었죠? 자, 이렇게 정부는 수위를 점차, 점차 높여가면서 정책을 확대시켜나가기 때문에 정책 초반에 아, 지금 정부가 투기억제 측에 대해서 또는 이 경기부양에 대해서 한 단계, 한 단계 절차를 밟아 나가고 있구나. 이런 사인을 빨리 받아들이면 어떻게 해야 됩니까? 부동산을 사거나 부동산을 빨리 팔거나 이런 결정들을 초반에 해두셔야지 되고요. 원래 이렇게 막 부동산 가격이 최고조로 막 폭등할 때는 어떻게 보면 마지막 사그라지는 불이 꺼지기 직전에 타오르는 그런 현상이라고 보시면 됩니다. 그게 아마 2006년도가 아니었을까요? 연도별 집값 상승률을 보면 2006년도에 서울, 경기권이 제일 많이 올랐습니다. 자, 그런데 바로 2007년도부터 꺾이면서 지금까지 침체를 겪고 있는 거죠. 자, 이렇게 정부정책은 경기부양책과 그 다음에 투기억제측 2가지 사이에서 무게중심을 가지고 시장상황에 따라서 오른발, 왼발 바꾼다. 자, 그런데 두 번째, 정부정책은 한꺼번에 모든 정책들을 쏟아내는 것이 아니라 1단계, 2단계 계단식으로 강도의 수위를 높이면서 시장을 조절하기 위해서 천천히 행보를 하기 때문에 자, 정부가 지금 투기억제책이든 경기부양책이든 초반에 내놓는 정책이 향후에 강도 높은 정책이 나올 것을 시장에다, 시장 상황에다 경고장을 던지는 겁니다. 그 경고장을 잘 읽으실 수 있는 분이 부동산 정책의 흐름을 타고 돈도 벌고 사업도 잘하실 수 있는 겁니다. 자, 이렇게 시장을 보는 그런 기준을 가지고 안목을 좀 키우셔야 되고요. 네 번째는 어떨까요? 부동산 시장도 실물이에요. 부동산뿐만이 아니라 모든 가격의 원리가 어떻습니까? 수요곡선과 공급곡선이 만나는 꼭짓점에서 균형가격이라는 게 정해집니다. 그것은 부동산도 마찬가지입니다. 수요가 공급보다 많으면 가격이 올라가고 수요보다 공급이 많으면 가격이 떨어지는 겁니다. 경기가 좋을 때도 특정지역에 입주물량이 많으면 전세 값, 매매 값 떨어지는 것 경험해보셨죠? 경기가 나쁠 때도 그 지역의 인구는 많은데 집이 별로 없을 경우에 그리고 주택에 대한 수요가 많을 경우 어떻게 됩니까? 집값이 국지적으로 그 지역만 높게 형성되거나 전세 값이 올라가는 경우를 우리는 경험했습니다. 자, 그런데 우리가 이 공급이라고 하는 부분들은 통계적인 공급과 실질적 공급이 있습니다. 통계적인 공급이라는 것은 뭐냐면 우리나라가 통계, 부동산에 대한 통계수치를 발표할 때 우리가 30만 가구를 공급했습니다. 50만 가구를 공급했다고 했을 때 자, 이렇게 했을 때 이 30만과 50만의 공급은 건축허가 대상인 경우엔 건축허가 거래건수. 그렇죠? 건축허가 거래건수. 사업승인 대상인 경우에는 사업승인 실적에 따라서 이 30만 가구다, 50만 가구라는 공급물량을 카운트합니다. 그런데 시장상황에서 실제적으로 수요, 공급을 조절하는 물량은 무엇이냐? 바로 입주하는 물량입니다. 우리나라는 후분양이 아니라 선분양이기 때문에 건축허가를 받고, 건축허가를 받는 경우에도 빠르면 다세대 연립 같은 경우에는 6개월 만에도 시장에 공급이 되지만 일반적인 그 이 큰 규모의 주택단지 같은 경우는 주택단지 같은 경우는 2년도 걸리고 3년도 걸리죠. 자, 그러면 일반분양 받는 사업승인대상 아파트 같은 경우는 그렇죠? 사업승인대상 아파트 같은 경우는 우리가 15층 아파트 짓는데도 보통 24개월 정도 걸려요. 그렇죠? 요즘 뭐 이십 몇 층 짓게 되면 3년 금방 걸리죠? 한 층 짓는데 공기가 1개월씩 늘어나니까. 자, 그러면 보통 사업승인을 받고도, 사업승인 받고도 이 분양 들어가는데 1년 정도 걸리니까 어떻게 됩니까? 보통 2년, 3년, 4년 정도 뒤에 입주물량이 나온다는 거 아니겠습니까? 대규모로 나오는 거는. 자, 그런데 기본적으로, 기본적으로 우리가 공급물량이라고 하는 부분들은 매년 발표되는 통계상의 물량보다는 올해 입주물량이 실질적으로 어떻게 되느냐? 특히 입주물량이라는 게 전국적인 통계는 의미가 없어요. 서울지역, 서울에서도 강북지역, 강서지역, 강동지역, 강남지역 이렇게 서로 주거지 이동이 가능한 지역범위 내에서 입주물량이 적게 되면 그 지역에서는 전세가격이 오르게 되고 또 매매가격이 동반상승하게 되는 겁니다. 자, 요즘에 소형아파트 중심으로 해가지고 아파트 전세가격이 많이 올라가고 있다고 그래요. 그것 때문에 매매가가 또 들썩거리고 있다는 얘기 많이 들어보셨죠? 네, 그래서 그런 부분들에 대해서 쭉 시장상황을 보면 전년도보다 입주물량이 30%, 40%씩 감소를 해서 기본적으로 현재 그 지역의 주택수요는 그대로 있는데 그 지역 주택수요를 감당할만한 입주물량들이 계속적으로 균일하게 공급되지 않기 때문에 그런 수요공급의 균형이 깨지면서 가격이 올라가게 되는 겁니다. 그래서 2011년도에도 여러분이 어느 특정 지역의 이 주택시장에 대해서 가격을 예측하고 싶으시면 평형별로, 지역별로 입주물량을 잘 살펴보시면 어느 정도는 여기는 국지적으로 소형아파트가 입주물량이 좀 없어서 오르겠구나. 여기는 대형아파트가 많이 나오니까 거꾸로 좀 내리겠구나. 그러면 내가 부동산을 사는 시기도 좀 늦춰야 되겠구나. 이런 기초적인 판단을 하실 수 있다는 겁니다. 자, 그러면 오늘 마지막으로 비공식적인 변수 기대심리는 뭘까요? 사람이라는 것은 부동산 시장에서 경기가 막 좋아도, 경기가, 부동산 시장의 경기가 좋다고 그래도 예를 들면 내년에 새 정부가 들어서는데 이 새 정부가 기본적으로 행정규제를 완화하거나 부동산거래를 완화하는 쪽의 어떤 얘기를 하기 보다는 서민복지라든가 또는 서민주택이라든가 또는 부동산 과다에 대한 보유세라든가 이런 것들을 강조하고 또 그런 정부가 출번하게 될 것이라고 예측하게 되면 어떻게 됩니까? 사람들은 심리적으로 위축이 돼요. 내년에, 내후년에 어떻게 될지 모르니까. 자, 그러면 부동산 안 사게 되고 오히려 거꾸로 슬금슬금 팔게 됩니다. 자, 그래서 경기가 좋았다가도 확 사그라지는 게 부동산 시장이죠. 거꾸로 부동산 경기가 안 좋아요. 네, 그런데 지금 기본적으로 어느 지역이 개발될 거다. 또는 예를 들면 어떠어떠한 변수 때문에 앞으로 더 부동산 시장이 좋아질 거다. 또는 지하철역이 2년 이따가 개통될 거다. 그런 지엽적인 전반적 사람들이 기대할 수, 낙관적 기대를 할 수 있을만한 변수들이 생기면 어떻게 됩니까? 부동산 경기가 안 좋아도 그 부분 때문에 거꾸로 부동산 매수세도 늘어날 수가 있는 겁니다. 그래서 현재 사람들이 부동산 시장에 대해서 중장기적으로 지금 집값이 떨어질 것이라고 생각하느냐, 부동산 값이 떨어질 거라고 생각하느냐. 또 반대로 생각을 하고 있느냐에 따라서 시장상황은 틀려질 수 있다는 거예요. 작년에도 올해도 바닥 쳤다는 얘기 많이 들어보셨죠? 그런데 부동산 시장이 탄력을 안 벋고 있어요. 왜 그런지 아세요? 우리가 일본과 같은 중장기적인 복합불황에 빠질 수도 있다는 그런 전망들이 계속 나오기 시작하면서 사람들은 지금 부동산 값이 내릴 만큼 내렸다는 것을 알면서도 다시 사고자 하는 지금 동기부여를 못 받고 있는 겁니다. 왜? 거꾸로 불안하니까요. 중장기적으로 집값이 지금과 같은 상태에서 머물거나 조금 더 떨어지거나 아니면 더 떨어지거나 할 수 있는 가능성이 많지 않을까? 이런 불안심리가 있기 때문에 그렇다는 겁니다. 그런 소비자들의 심리를 잘 읽을 수 있어야 마지막 시장을 볼 때 디테일한 변수들도 감안을 하셔야 된다는 것 잊지 마시기 바랍니다. 자, 우리가 앞에서 4가지 정도 살펴봤는데 그러면 11, 2011년도에는 대체적으로 어떻게 흘러가는가? 우리가 원칙을 얘기 했으니까 또 한 번 각론으로 들어가 봐야죠? 금리. 뭐, 2011년도 지금 기준금리라고 하는 부분들이 2.5% 선에 머물 거니까 큰 폭의 폭등이나 큰 폭의 하락 없이 어느 정도는 아마 상승력은 없지만 이렇게 현재 수준이서 금리는 안정이 될 거 같습니다. 다행이죠? 금리 올라가게 되면 사업, 대출받은 사업자나 대출 받아서 뭐 사신 분들이나 이제 심장이 덜컹덜컹합니다. 네, 그래서 어쨌든 금리는 상승의 위험은 별로 없다. 그러나 중장기적으로 집값 불안에 대한 심리가 가시지 않는 한 금리가 안정됐다고 그래서 추가적 대출을 받아서 집을 사거나 부동산을 살 수 있는 수요가 급격하게 늘어나기는 2011년도 상반기에도 조금 시기상조라고 하는 게 제 개인적인 전망입니다. 뭐, 기본적으로 우리가 이 투기지역이 해제됨으로 인해서 LTV나 DTI가 조금 탄력적으로 운영이 되고 있지만 그래도 과거에 내가 집값이 오를 것이라고 전제를 하고 은행에서 대출을 해줬던 태도하고 지금 집값이라는 게 상당한 불안한 요소를 갖고 있다고 하는 그 상황에서는 LTV나 DTI를 이 탄력적으로 조정할 수 있게 해줬다고 할지라도 과거에 비해서 대출이 쉬운 게 아닙니다. 또 받으시는 분 입장에서도 언제 금융정책을 정부가 조이거나 할 수 있다고 생각을 하기 때문에 사실은 금리가 안정됐다고 그래서 또 LTV나 DTI가 풀렸다고 해가지고 급격하게 이렇게 부동산 수요가 늘어나는 것은 아니고요. 최근에 이제 전세 값이 많이 오른 지역 같은 경우는 내가 이러느니 차라리 대출을 조금 받아서 집을 사야겠다. 이런 지역을 중심으로 해서 중소형 아파트가 실수요자 중심의 대출수요와 집값 매도세가 다소 국지적으로 늘어나고 있는 현상에 그칠 겁니다. 자, 기본적으로 오히려 금리가 안정되면 그렇죠? 또 장기적으로 볼 때 금리가 그렇게 급등하지만 않는다면 사람들은 집을 사서 시세차익을 보거나 부동산을 사서 과거와 같은 대박을 누릴 수 있는 상황이 아니라고 판단한다면 금리보다 조금 안정적으로 그렇죠? 은행에 돈을 넣어 놓는 것보다는 조금 더 높은 수익이 보장될 수 있는 그러면서도 인플레이션이나 이런 것이 있을 때 실물자산으로써 인플레이션 실제 기능이 있는 그런 부동산에 대해서 이 선호를 하고 있기 때문에 임대형 부동산, 수익형 부동산에 대한 선호도는 아마도 2011년에도 꾸준히 들어갈 것이라고 볼 수가 있겠죠? 기본적으로 많은 분들이 부동산 시장이 이제 회복하게 되면 과거의 경험으로 봤을 때 그냥 한 번 바닥을 치면 탁 이렇게 탄력을 받고 엄청나게 또 폭등기가 올 것이다. 이렇게 생각을 하시는 것 같은데 그렇지 않습니다. 과거의 정부는 어떻게 보면 부동산 정책부분에 있어서 뒷북 쳤다는 얘기를 많이 들었잖아요. 그렇죠? 그런데 지금은 부동산 투기억제에 대한 로드맵이 다 있어요. 단기처방, 중장기처방 해가지고. 또 급하게 되면 단기적으로는 정부가 LTV나 DTI만 묶게 되고 직접적으로 돈을 가져다가 마음대로 쓸 수가 없기 때문에 그 지역의 부동산 수요를 억제하는데 상당히 많은 즉각적 효과가 있습니다. 그래서 과거와 같은 폭등보다는 부동산시장이 바닥을 치고 회복된다고 하더라도 완만하게 또 실수요자가 그만큼 충분히 받쳐지는 중심으로 해서 회복이 될 것이라고 보시는 게 아마 맞지 않을까 싶습니다. 실물경기도 2011년도에 그다지 썩 좋은 것은 아니네요. 지금 뭐, 여러 가지 수출 증가율도 둔화돼있는 상태고 그렇다고 우리가 내부적인 어떤 내수경기가 활성화돼있는 것도 아니고 사람들의 심리도 이제는 많이 위축이 돼있죠? 자, 그러다 보니까 각계 한국은행부터 시작을 해서 각 경제연구소나 정부 측이 예측하고 있는 2011년도의 전망치는 다양해요. 그러나 평균적으로 중간정도를 잡아보면 4% 전후의 경제성장이 있을 것이라고 하니까 그다지 비관적이지는 않지만 그렇게 낙관적이지도 않은 어떻게 보면 가장 평년수준을 겨우겨우 유지하는 그런 활성화를 기대하기에는 조금 부족한 그런 2011년대의 과도기적 상황이 오지 않을까 생각이 됩니다. 어쨌든 우리가 부동산시장 같은 경우는 실물경기가 이렇게 확 살아주지 않으면 같이 연동해서 회복되기가 어려운 측면들도 있지만 주택시장만큼은 아무래도 조금 더 나아지지 않을까요? 입주물량이 또 2009년부터인가요? 2009년 10년도부터 쭉 줄어들기 시작하면서 2011년도가 입주물량이 사실은 굉장히 부족해요. 그런 것들이 서울, 경기권 중심으로 나타나는 지역들이 있어서 국지적인 강세가, 주택시장의 강세가 아마 2011년도에는 대세가 아닐까 생각이 듭니다. 그래서 실물경기가 부동산시장의 연동하는 그런 관계에 대해서는 앞에서 설명 드렸으니까 이 밑에 있는 것은 참고로 읽어주시기 바랍니다. 자, 정부정책은 지금 정부가 사실은 이 정부 출범하는 초반에 모든 정책들이 다 나왔죠? 이제 2008년 9월인가요? 네. 3, 4분기쯤에 전 세계적인 글로벌 금융위기가 오면서 부동산시장부터 주식시장까지 마구 그냥 침체가 되다보니까 정부에서도 이 경기부양책을 즉각적으로 내놓고 대응을 했죠. 그래서 2008년도 하반기부터 2009년도 상반기까지 모든 경기부양책들이 다 나왔습니다. 그래서 그 경기부양책들이 실제로 이 시장에 깔려있는 상태에서 약발을 못 받고 있는 상태지만 금리가 안정이 되고 그 다음에 실물경기가 좀 낙관적으로 조금 더 좋아질 것이라고 하는 그런 전망치나 또는 기대심리가 회복이 되게 되면 정말 현 정부의 경기부양책 나와 있는 것들, 2012년까지, 한 가지 예를 들면 2012년까지 2주택 이상 되시는 분들은 중과세율을 유예하고 일반세율로 적용하잖아요? 그러면 주택을 양도하시려는 분들이 늘어나면서 또 사려는 분들도 거꾸로 늘어날 수가 있겠죠? 경기가 좋아진다는 낙관적 전망이나 심리가 있으면. 그래서 거래가 회복되는 그런 현상들도 나타날 수가 있고요. 전반적으로 또 입주물량이 줄어들게 되면 정부에서는 이 택지가 없는 서울권을 중심으로 해서 중심 재개발이라든가 또 한강변 개발이라든가 또 재개발, 재건축 사업을 활성화 시킬 수밖에 없기 때문에 추가적인 어떤 재개발, 재건축 활성화의 정책이 나오게 되면 아마 서울지역 같은 경우는 재개발, 재건축, 도심 재개발 다시 한 번 탄력을 받을 수 있는 그런 계기가 될 수도 있겠습니다. 자, 한 번 시장상황을 주의 깊게 보시길 바라고요. 요즘 뭐 4대강 얘기 많지만 어쨌든 개발되는 지역 주변은 거래가 안 되도 공시가격은 오를 수 있기 때문에 땅값은 오르는 것으로 나타나고요. 또 다른 지역보다는 그런 땅값의 어떤 변화가 있을 수밖에 없다는 것을 알아두시기 바랍니다. 그러나 뭐 대부분 토지거래허가구역으로 묶여있고 하기 때문에 쉽지가 않아서 과거와 같이 이렇게 우리가 대박의 어떤 환상을 가지시고 개발의 어떤 주변 토지에 접근하시는 것은 상당히 좀 위험이 있는 행위라고 보입니다. 자, 그 다음에 아까 말씀드렸듯이 정부는 불로소득을 환수할 수 있는 다종, 다양한 정책이 준비돼있기 때문에 아마 과거처럼 그렇게 시장을, 시장이 막 그렇게 통제할 수 없을 정도로 부동산 값이 오르게 놔두지는 않을 것 같습니다. 그러니까 여러분도 보수적으로 정부 정책이나 경기에 맞춰서 조금 이렇게 대응을 하시는 게, 보수적으로 대응을 하시는 게 좋지 않을까 생각이 듭니다. 자, 연도별 정책은 참고로 보시면 될 것 같아요. 1960년도부터 우리가 어떤 정책들이 주로 나왔는가가 나왔고요. 자, 우리가 쭉쭉쭉 지나오다보니까 2008년, 2010년도에는 시장경제 중심의 실수요자 부동산 위주의 정책이 나왔어요. 투기적인 그런 수요는 억제하지만 1주택을 취득한다던가 또는 1주택을 양도한다든가 뭐, 그 다음에 1주택자로써의 세금부담을 경감시켜준다든가 하는 실수요자 위주의 경기부양책들은 꾸준히 나왔습니다. 그러나 우리가 과거에 다주택자의 어떤 투기문제라든가 그 다음에 과다 보유한 사람들의 세금문제라든가 이러한 부분들은 여전히 과중하고 매년 과표가 상향조정되고 있기 때문에 그 부분은 현재도 그렇고 앞으로도 그렇고 쉽게 풀리지는 않을 것 같아요. 자, 그래서 우리가 실수요자 위주의 부동산정책이 꾸준히 나왔지만 세계적인 금융시장의 위기라든가 경제침체 때문에 탄력을 못 받고 있을 뿐입니다. 자, 여기는 제가 말씀드렸죠? 정부는 여태까지 2, 30년 동안 부동산 시장의 경험을 통해서 부동산 투기억제에 대한 장단기 로드맵이 있어요. 그래서 정부가 단기적으로는 어떤 처방을 쓰고 장기적으로는 어떤 처방을 쓴다고 하는 어떤 정책의 이런 종류들을 알고 계신다면 어떤 정부정책이 발표될 때 아, 지금 정부가 어느 쪽으로 그 부동산투기를 억제하는 쪽으로 행보를 옮기고 있구나. 경기부양책 쪽으로 행보를 옮기고 있구나. 그런 것들을 판단하실 수가 있고요. 또 단기적인 정책이 나올 때 중장기적으로 어떤 정책이 추가적으로 나올 지 예측할 수 있다면 조금 더 안전하게 자산을 운영하고 사업을 운영하실 수가 있겠죠. 자, 수요, 공급은 아까도 우리가 말씀드렸어요. 2001년부터 2003년도까지 집값이 폭등했던 것은 외환위기 이후에 급격하게 떨어졌던 그런 부동산이 정부의 경기부양책이나 금리인하에 따라서 가격이 오르고 수요가 늘어난 것도 있습니다. 그러나 근본적인 문제 중에 하나는 1998년부터 2000년도까지 이 외환위기 때문에 건축허가라든가 사업승인을 받는 물량이 없다보니까 3, 4년 뒤에 입주할 시점에 입주물량이 없어서 수요, 공급의 균형이 깨지면서 자, 금리인하와 정부의 경기부양책과 입주물량의 부족의 3박자가 맞아떨어지면서 집값 폭등이라는 것을 가져오게 된 겁니다. 자, 이거는 참고로 제가 연도별로 적어놨으니까 이게 입주물량이 많고 적음에 따라서 시장상황이 어떻게 변화돼왔다고 하는 것들을 참고로 보시면 될 것 같고요. 자, 우리가 맨 마지막으로 돌아가서 2011년을 한 번 봐야 되겠죠? 자, 2011년은 입주물량이 감소하는 시기네요. 그래서 아마도 실물경기는 그다지 좋다고 얘기하기에는 수치가 좀 부족하지만 그래도 소형주택 중심으로 또 서울, 경기권의 주요지역 중심으로 해서 집값이 좀 회복되지 않겠냐고 보는 것은 입주물량이 부족하니까 전세 가격이 올라가게 되고 그것에 따라서 소형아파트 중심의 가격이 동반 상승할 것이라고 하는 상식적인 예측을 할 수 있기 때문에 그렇습니다. 지금 보면 26%에서 40% 가까이까지 입주물량이 줄어들고 있기 때문에 아마도 서울지역에서는 추가적인 가격하락보다는 거꾸로 소형아파트 중심으로 해서 약간의 국지적 상승 또는 중형아파트까지 그 영향을 미치지 않을까 예상하고 있습니다. 올 겨울에 아마 집 사려고 다니시는 분들 많았어요. 왜냐면 내년 봄 아, 올 봄. 제가 지금 촬영하는 시점이 12월이에요. 12월의 마지막 날이다 보니까 지금 말실수를 한 게 있어요. 어떤 것을 말실수를 했냐면 작년이라고 해야 하잖아요? 여러분이 보실 때는 새해에 보시니까. 아, 그러니까 2010년도 말에 겨울인데도 이 시기에 집 찾으러 다니시는 분들이 많았어요. 그러다보니까 2011년도에 집값이 오를 거라고 생각하니까 찾으러 다니시는 거죠. 그래서 아마도 2011년도에는 2010년도 보다는 주택시장이 좀 나아질 것이라고 볼 수가 있겠고요. 그건 아마 입주물량하고도 많은 상관관계가 있다고 보이게 됩니다. 자, 만약에 정부가 또 2011년도에도 이 부동산 경기가 생각만큼 살아주지 않으면 또 미분양이 너무 누적되게 되면 분양가 상한제를 풀어줄 가능성도 있습니다. 물론 분양가 상한제를 폐지하는 것에 대한 여러 가지 반대도 많지만 또 경기부양을 위해서 어쩔 수 없는 측면도 있기 때문에 기대를 안 할 수는 없겠죠? 분양가 상한제 이런 것들이 일부 완화되거나 풀어지게 되면 또 이 소형아파트, 중소형아파트 분양되는 지역이나 또는 그 분양수요가 많은 지역에서는 가격이 조금 오를 수밖에 없겠죠. 가격이 오른다고 했을 때 여러분들이 종전보다 가격이 오른다는 것이지 과거와 같은 폭등세가 발현된다는 것이 아니니까 2011년도에는 과도기적인 사항이니까 행보를 보수적으로 하셔야 된다는 것들. 물론 내가 판단을 하고 내가 감당할 수 있는 능력 범위 내에서는 과감하게 행동을 하셔야 되지만 너무 낙관적으로 시장상황을 보셔서 말하자면 위험을 너무 감수하시는 일은 조금 더 신중하셔야 된다고 볼 수가 있겠습니다. 자, 이거는 아까 말씀드렸던 정책을 보기 좋게 98년도부터 2012년도까지 어떤 정책이 나왔고 또 그렇기 때문에 어떠한 현상이 있었는지 제가 요약을 해서 복습을 하기 위해서 이렇게 흐름도처럼 만들어 놨습니다. 어쨌든 교안이라는 게 여러분이 이 짧은 시간 내에 수업을 받고 많은 양을 소화를 하셔야 되기 때문에 이렇게 좀 복습할 수 있는 기능들을 제가 수업 말미에다 항상 조금씩은 넣어 놓으니까 수업 듣고 급하신 분들은 앞의 수업을 못 들으신 분들은 나중에 시험볼 때 이런 요약 같은 경우를 보시면 도움이 많이 될 것 같습니다. 자, 여러분 저는 첫 출발 오늘도 수업시간이 길기는 했는데요. 다음부터는 제가 적당한 시간으로 좀 맞춰보고요. 자, 다음 주에 1주차 2교시 그때 뵙겠습니다. 수고하셨습니다.