안녕하십니까? 부동산경매공매실무 이 과목 가지고 한 학기 동안 여러분과 함께 공부할 정용우 교수입니다. 아, 이번에 이제 우리가 이거 4학년, 4학년 우리 부동산학부에서는 4학년에서는 주로 이제 무슨, 무슨, 무슨 실무 이렇게 교과목이 편성되었습니다. 실무, 이래가지고 우리가 기초이론, 심화이론 공부한 것을 한 번 이제 실무적 차원에서 한 번 공부를 해 보는 겁니다. 그런데 이제 이 실무라는 것이 참 어떻게 보면 좀 애매모호해요. 우리가 여기에서 이제 부동산 경매, 공매론 이렇게 해서 이제 3학년 때 우리 심화학습, 심화하습 과정에 이제 부동산 경매, 공매론을 공부를 했어요. 그런데 이제 론, 이제 이번에 실무 이렇게 되는 거예요. 그런데 제가 그 수업소개 동영상에서도 말씀을 드렸습니다만 이 론이라, 이렇게 이론공부라 이렇게 해놓고도 여기에 이제 판례, 관련 판례, 또 실무사례연습, 실무사례연습 이런 것들이 표현적으로 끼어들게 돼있습니다. 론 공부할 때. 그러다보니까 사실은 론이라고 했지만 이게 실무도 많이 들어 있고 또 실무 했지만 이론 공부를 또 완전히 배체하고 할 수도 없습니다. 그런 차원에서 본다면 같은 과목이라고 봐도 과하지 않을까 싶습니다. 다만 좀 이제 이 실무에서는 아까도 말씀드렸지만 판례 중심으로, 판례 중심으로 공부를 하게 됩니다. 판례를 많이 다루게 돼요. 물론 여기에서도 기조 이론도 언급도 하고 하겠지만 주로 이제 판례를 많이 다루게 되고 그 다음에 이제 실무 사례, 사례를 많이 다루게 됩니다. 그래서 판례와 사례 자, 이것을 좀 이제 더 비중을 많이 두어서 말하자면 부동산 경매, 공매론 보다는 여기 판례와 사례, 실무사례를 더 비중을 많이 두어서 공부한다. 이렇게 보시면 되겠습니다. 그래서 이 우리가 공부를 앞으로 쭉 해내가겠지만 공부 진행하는 순서가 우리 부동산 경매, 공매론 공부할 때하고 비슷합니다. 순서가, 순서가 비슷한데 다만 이제 우리가 판례, 실무사례를 중심으로 이제 한 번 공부를 해나간다. 이제 이렇게 말씀드릴 수 있는 거죠. 그런데 이제 이것을 여러분께서 3학년 때 공부한 부동산 경매, 공매론 이것을 완벽하게 하신 분은 사실 이 실무가 아주 쉽습니다. 서로 연관돼있고 기초 우리 론 공부한데다가 판례, 관련 판례나 실무사례 조금 더 공부하는 거니까 론 공부하신 분들은 사실 크게 뭐 더 공부할 것도 없을 거예요, 아마. 그렇지만 이 부동산 경매, 공매론이라는 이 공부가 상당히 어렵습니다, 사실은. 지금 강의에서도 그때, 그때 이제 부동산 경매, 공매론 공부할 때도 말씀을 드렸습니다만 이게 부동산 사법, 우리 학교에서는 부동산 사법 1, 2 이렇게 하죠. 부동산 사법이 아주 중요해서 우리 부동산학과 학생 여러분들께는 이 부동산 사법 공부가 아주 중요합니다. 이 부동산 사법은 이제 민법, 민법 이 중에서 부동산 활동과 관련된 부분을 뽑은 겁니다. 그다음에 또 민사특별법. 여러 가지 특별법이 있겠지만 그 중에서도 이제 부동산 활동과 관련된 것들을 뽑아가지고 이제 부동산 사법이다. 이렇게 공부를 했는데 이게 이제 사법 아, 참 그 공인중개사 자격시험에 한 50% 정도의 비중, 비중을 차지할 정도로 중요하다. 우리 이렇게 말씀드리면서 부동산 사법 공부를 철저히 해왔습니다. 그런데 이 사법이 좀 이게 좀 이론이 좀 추상적이기도 하고 체계적이다, 추상적이다. 이렇게 표현을 쓸 수 있는데 그렇다 보니까 이게 좀 관념적이기도 하고 그래서 이게 이해하기 참 어렵습니다. 특히 이제 부동산학부의 이렇게 1학년부터 쭉 공부를 해 오신 분, 또 아니면 법안을 공부하신 다음에 3학년에 편입, 편입을 하신 분, 이런 분들은 조금 이해가 잘 되겠지만 그렇지 아니하고 이공계 쪽에 공부를 하시다가 바로 3학년 쪽에, 3학년에 편입을 하였다든지 이런 분들. 아니면 다른 학부에 이렇게 재학을 하고 계시면서 우리 부동산학부 강의를 들으시는 분. 이런 분들은 이 부동산 사법이 이해가 참 어렵습니다. 사법 이해가 어렵다보니까 사실상 부동산, 부동산 경매, 공매론 이 공부가 뭔가 이해할 듯, 그러면서도 또 책 덮고 나면 이해가 잘 안 되고 이런 식입니다. 그래서 경매론, 부동산 경매, 공매론 공부가 상당히 어렵다. 이해를 했지만 뭔가 또 책을 덮고 한 학기 다음 또 보내고 나니까 뭐 좀, 뭔가 좀 이해가 잘 안 돼는 것 같고 이런 식입니다. 그래서 제가 그런 분들을 위해서, 그런 분들을 위해서 1주차부터 3주차까지는, 1주차부터 3주차까지는 우리가 3학년 때 공부한 부동산 경매, 공매론 이것의 기초, 기초내용, 가장 기초를 이루는 내용, 기초적인 내용, 기초적인 내용이라고 표현을 했지만 이 어찌 보면 가장 중요한 기본, 기본이죠, 기본. 기본골격 이런 식으로 표현할 수 있습니다. 그러한 내용들을 제가 한 번 더 훑어보겠다. 정확하게 표현을 하자면 1주부터 2주차, 2주차, 2주차까지는 이제 우리가 론에서, 부동산 경매, 공매론에서 공부한 바를 한 번 간략히 기초적인 내용들을 한 번 더 정리를 해보고 그 다음에 정차와 관련된, 경매 절차와 관련된 용어들을 한 번 정리를 해본 뒤에 자, 이게 이제 1주차, 2주차입니다. 그 다음에 3주차에 있어서, 3주차에 있어서는 이 또 공부한 바를 한 번 더 형성평가문제라고 해가지고 다시 한 번 이제 문제를 풀면서 또 한 번 복습을 하겠어요. 그래서 이렇게 자꾸 제가 설명을 드리고 또 복습하고 문제 풀고, 문제 푸는 것도 복습이니까. 이것을 왜 이렇게 하느냐면 이게 주로 아까도 말씀드렸지만 사법, 공법, 공시법 이것이 주를, 주를 이루고 있기 때문에 상당히 용어, 용어 이런 것들이 어렵습니다. 어렵고 뭔가 좀 고객하고 상담을 하려고 그래도 이게 용어가 착착 떠오르지 않아요. 그래서 이 용어들을 자꾸 반복합니다, 반복. 반복 학습하는 거예요. 그래서 개념도 더 정확하게 알게 되고. 이렇게 자꾸 반복을 하다보면 나중에 이제 전문가의 길로 들어서는 거죠. 그래서 제가 1주차부터 3주차까지는 우리 부동산 경매, 공매론에서 공부한 바를 한 번 더 정리하고 복습한다. 이런 차원에서 강의를 진행해보는 겁니다. 그래서 제가 그 교안도 보시면 간단, 간단하게 아주 이렇게 정리를 했어요. 여러분께서 한 번 더 기억을 더듬어주시길 바랍니다. 특히 이 부동산학부에서 편입을 하신 분들, 편입을 하신 분들은 이 기초 공부를, 기초 정리를 한 번 더 명확하게 이해를 해놓으시면 좋겠습니다. 자, 제일 처음에 교안에 보시면 경매의 의의 해놨습니다. 경매의 의의, 경매의 의의. 이렇게 해서 경매의 의의를 쭉 이렇게 설명을 해놨어요. 해놨는데 제가 그 때 설명 드린 것 여러분들이 기억하실지 모르겠어요. 압류, 경매라는 것은 여기에서 설명을, 설명을 여러분이 읽어보셔야 됩니다. 교안의 설명을 읽어보시고 그 다음에 이제 압류배분 아, 압류 환가배분, 이렇게 얘기를 했죠, 환가. 기억을 하실지 모르겠어요. 배분, 이제 뭐 배당 이런 식인데 압류를 해서 환가한다. 판다 이거죠. 매각을 한다 이거죠. 매각, 아니면 현금화, 현금화, 현금화해서 이제 권리 순서대로 이렇게 돈을 나눠서 배당, 배분, 배당해주는 겁니다. 이것을 우리가 경매라고 이렇게 보시면 되겠어요. 여러분들께서도 여기 이제 경매의 의의 적어놓은 것은 자세히 읽어보셔야 됩니다. 그래서 이제 여기 이제 우리가 경매라고 하면 법원경매, 전국에 법원이 다 있죠? 법원경매. 그 다음에 압류재산 공매, 이러면 이제 압류재산 공매 이렇게 돼있죠? 공매. 이 공매, 이것도 이제 사실상 경매와 비슷합니다. 비슷해요. 이거는 국세청 법에 의거해서 이루어지는데 이제 이건 나중에 우리가 제일 마지막 주차에 제가 정리를 해드릴 겁니다. 14주차쯤 되겠네요. 그렇게 해서 이제 그때 압류재산 공매, 이것도 한 번 설명을 드릴 거예요. 그런데 이 압류재산 공매 또 법원경매 이것이 강제집행 방법, 말하자면 강제, 강제환가 제도, 강제환가 제도의 2가지 방법인데 주로 여기에서는 먼저, 먼저 법원경매부터 제가 이제 설명을 드려 나가는 것이죠. 자, 여러분들 이게 이제 조금 읽어보시고 경매라고하면 압류, 환가, 배분 이렇게 딱 기억을 해놓으시면 되겠습니다. 그 다음에 이제 경매의 종류는 2가지가 있다고 했습니다. 종류, 경매의 종류는 2가지가 있다. 강제경매, 임의경매 이렇게 있습니다. 이거는 어떤 법상으로 이렇게 강제경매, 임의경매 나눠져 있는 것은 아닌데 법원에 가보시면 이제 업무를 취급하시는 판사님들, 계장님들이 이렇게 쓰고 있습니다. 쓰고 있으니까 이것도 이제 알아놔야 되겠죠? 자, 먼저 제가 임의경매부터 설명을 드리겠습니다. 임의경매, 이게 이제 법원경매의 대부분입니다. 대부분인데 이 임의경매는 다른 말로 담보권 실행을 위한 경매라고 했지요. 담보권 실행을 위한 경매. 자, 이것도 여러분이 이제 좀 한 번 써봐야 됩니다, 저를 따라. 옛날 제가 부동산 경매, 공매론 공부할 때도 말씀을 드렸습니다만 이렇게 용어가 어렵, 새로운 이제 여러분이 접해보는 이런 용어들은 한 번씩 따라서, 용어가 좀 어렵죠? 어렵습니다. 잘 쓰지도, 일반생활에서 잘 쓰지 않는 용어들이니까, 어려우니까 이렇게 한 번 따라 써보는 거예요. 담보권 실행을 위한 경매다. 그러면 담보권 중에서는 주로 이제 저당권, 저당권, 유치권 이런 건데 여기에서는 유치권 이건 빼고 그렇죠? 빼고 저당권, 저당권 실행을 위한 경매가 거의 대부분입니다. 담보권 실행을 위한 경매다. 이제 이렇게 여러분들이 이 그냥 넣어놓으면 되겠습니다. 반드시 일치하는 것은 아니지만 그러나 담보권 실행을 위한 경매, 이렇게. 이 중에서 대부분은 이제 저당권이다. 이렇게 여러분이 이해를 해놓으시면 되겠어요. 여기 또 현실적 경매도 있고 합니다. 임의경매 안에 현실적 경매도 있고 하지만 여러분들께서는 그냥 우리가 법원경매를 공부할 때는 이렇게 담보권 임의경매라고 하면 담보권 실행을 위한 경매다. 주로 이렇게 저당권이 있더라. 이런 정도 외워놓으면 거의 맞습니다. 이렇게 해놓으시고 임의경매, 담보권 실행을 위한 경매 이게 좀 또 말이 좀 어려우시면 이것은 좀 예컨대 저당권, 저당권이 대부분이라고 그랬죠? 제가 이제 만일에 돈을 좀 제 집의 저당을 잡히고, 저당권 설정을 해주고 대출을 받았어요. 대출을 받았으면 그것을 갚아야죠. 은행에 갚아야 하는데 은행에 갚지 아니하니까 은행에서 이 담보권, 저당권 실행을, 이 실행을 하는 거예요. 실행을 해서 이제 매각을, 압류를 해서 환가를 해서 자기들이 배당받아서 가는 거죠. 이게 임의경매다. 이렇게 말씀드릴 수 있고. 그 다음에 이제 또 강제경매, 강제경매 이거는 이제 집행력 있는 판결 정본 기타의 채무명의에 기해서 민사집행법의 강제집행 절차에 따라 채무관계자 소유의 일반 부동산 등을 압류해서 경매를 하고 그 경매대금으로부터 채권액의 금전을 지급받을 수 있는데 이것이 이제 강제경매다. 이렇게 설명을 해놓았어요. 여기에서 보면 몇 개 단어가 중요한 게 있어요. 읽어 보면 이해는 될 것 같은데 좀 몇 개 좀 중요한 게 있어요. 뭐냐면 옛날에는 채무명의라고 이렇게 표시했어요. 채무명의 이게 있어야 돼요, 강제경매에서는. 채무명의 이게 요새는 집행권원이라 이렇게 이제 표시를 하는데, 집행권원, 집행권원이라 이렇게 표시를 합니다. 이게 있어야 됩니다. 이것에 기해서 이렇게 되거든요. 자, 그래서 우리가 이 집행권원이 어떤 게 있느냐 하는 것을 이제 공부한다고 했죠? 이것을 이제 집행권원이 어떤 것이 있는가? 이것을 공부하면서 이 시험에 잘 나온다고 그래가지고 제가 시험에도 몇 문제 다뤄본 적이 있습니다, 경매, 공매론 할 때. 나중에 역시 이거 시험문제 할 때 한 번 다루게 될 거예요. 자, 이거는, 이것을 바탕으로 해서 민사집행법의 강제집행 절차에 따라서 채무관계자 소유의 일반 부동산을 압류해서, 이건 일반 부동산을 압류하는 거예요. 담보권 실행, 담보권을 실행하는 것이 아니고 일반, 일반 부동산, 일반 부동산을 압류해서 이제 경매를 하고 그 경매대금으로부터 채권의 금전을 지급받을 수 있게 되는데 이것을 이제 강제경매라고 한다. 이렇게 했습니다. 여러분께서는 임의경매 아닌 것은 강제경매라고 보시고 여기에는 반드시 채무명의, 요새 새로운 용어를 보시면, 새로운 용어로 보시면 집행권원 이것이 반드시 필요하다. 여기에 이것을 기초로 해서 이루어진다는 것을 여러분이 꼭 기억을 해놓으시면 되겠습니다. 나중에 집행권원이 어떤 것이 있나 이런 것을 우리가 시험문제를 통해서, 형성평가 문제를 통해서 한 번 더 정리하도록 하겠습니다. 자, 그래서 여러분들께서 최소한 경매가 무엇인가? 경매는 이제 우리가 압류한 값의 배분이다. 배분절차다. 이제 이렇게 우리가 간단하게 제가 말씀을 드렸고 또 경매의 종류에는 강제경매와 임의경매가 있는데 임의경매, 이제 주로 이것이 법원경매하면 우리가 임의경매가 거의 많은 부분을 차지합니다. 꼭 몇 %, 몇 % 된다고 말씀드리기는 어렵지만 거의 대부분은 임의경매입니다. 담보권 실행을 위한 경매, 담보권 중에서도 저당권 실행을, 실행을 위한 경매가 거의 대부분을 이룬다. 이제 이렇게 기억을 해놓으시면 되겠습니다. 자, 이렇게 해서 경매의 이유와 종류를 이제 공부를 했습니다. 그 다음에는 이제 법원경매의 업무처리 절차도, 교안에 보면 절차도 이렇게 나왔습니다. 제가 그때 이 절차, 부동산 경매, 공매론 공부할 때 이 절차도 이것을 외워놔야 된다. 우리가 이제 근거법이 민사집행법이라고 그랬죠? 법원경매 근거법이 민사집행법이다. 이것을 제가 이제 절차법이라고 그랬어요, 절차법. 절차법이다. 이게 절차법이니까 이 절차가 중요합니다, 절차. 이 절차에 따라서 이제 법원경매가 쭉 진행이 되는데 그래서 제가 이 아주 외워놔야, 외워놔야 될 만큼 중요하다. 그렇게 말씀을 드렸습니다. 여러분께서도 제가 이제 시간을 좀 드릴 테니까 연필로 쭉 이렇게 제가 화살을 표시를 해놓았죠? 교안에 보시면 화살표 표시 해놓은 대로 쫙 이렇게 한 번 읽어 봐주시고 한 번 정리해 봐주시길 바랍니다. 시간을 조금 드리겠습니다. 이제 이렇게 법원경매가, 법원경매업무가 이런 절차로 해서 진행이 된다. 민사집행법, 절차법이라는 것 이렇게 기억을 해놓으시면 되겠어요. 자, 여러분 화살표 방향으로 쭉 한 번 옆에 좌우, 좌우 같이 봐가면서 화살표 방향으로 쭉 한 번 써보십시오. 자, 여러분 이제 써보셨으면 제가 간단하게 한 번 더 언급을 해보겠습니다. 자, 우리 부동산학부에 이렇게 적을 두게 되었으니까 이런 정도, 절차도 정도는 이렇게 이제 경매절차. 이것을 한 번 여러분들이 한 번 쭉 써서, 쭉 쓸 수 있어야 되겠어요. 자, 처음에 경매신청, 경매신청은 부동산 소재지, 부동산 소재지를 관할하는 법원입니다. 경매신청, 여기 이제 저희 옆에, 표 옆에 보면, 그러니까 좌측에 보면 집행권한을 가진 자, 또는 저당권자. 집행권한을 가진 자는 강제경매 신청을 하고 저당권, 저당권자 이런 사람들은 임의경매를 신청하게 되겠죠? 자, 경매를 신청합니다. 물론 소재지, 소재지 관할 법원에 신청을 하게 되며 그 다음에 이제 경매개시결정, 경매개시결정. 민사집행법, 민사집행법 하에서는 경매개시결정으로 이렇게 이제 통일이 됐죠? 경매개시결정. 이게 되면 이제 압류의 효력을 갖게 됩니다. 압류의 효력. 우리가 이렇게 압류, 환가 배분의 절차하고 했는데 여기 이제 경매개시결정을 하게 되면 압류의, 압류의 효력을 이제 갖게 됩니다. 그래서 경매개시결정 등기를 촉탁하고 또 배당요구의 종기일을 결정하고 이 결정서를 이제 송달을, 이해관계자들에게 송달을 해야 됩니다. 자, 경매개시결정, 압류의 효력을 갖는다는 것을 꼭 기억을 해놓으시고요. 그 다음에는 이제 매각, 입찰준비를 하는 겁니다. 입찰준비. 입찰준비, 매각준비. 여기 이제 법원에서 하는 겁니다, 법원에서. 법원에서 입찰준비를 하게 되는 겁니다. 어떤 게 주로 이제 중요한 내용이냐면 현황평가, 현황조사, 현황조사 보고서를 작성합니다. 이거 누가 합니까? 판사가 명령을 하죠, 집행관에게. 집행관에게 명령을 합니다. 이 부동산, 앞으로 경매 진행할 이 부동산에 대해서 현황을 조사해서 그 보고서를 제출하라고 판사가 집행관에게 명령을 하게 됩니다. 그러면 집행관이 일정한 정해진 시간 내에 법원에다가 판사, 판사님께 또 이제 보고서를 제출하게 되죠. 여기 현황조사 보고서는 주요한 내용이 임대차관계, 임대차관계가 이제 수록이 됩니다. 임대차관계, 현황조사 보고서. 그 다음에 평가, 또 평가명령을 해요. 평가명령. 감정인에게 판사가 역시 이 부동산에 대해서 한 번 가격을 조사해봐라. 이렇게 평가명령을 하게 됩니다, 감정인에게. 그 다음에 이제 그 평가명령 또 매각물건 맹세서 이런 것들을 이제 명세서, 이거 이제 계장님들이, 법원의 계장님들이 이제 작성을 하게 되죠. 이런 거 현황조사 보고서라든지 또 감정평가서 이런 것들을 기초로 해서 이제 작성을 하게 됩니다. 그 다음 이제 이렇게 준비가 다 완료가 되면, 준비가 완료가 되면 이제 공고를 하죠. 매각기일 공고를 합니다. 기일공고. 매각, 매각기일 공고. 매각기일 공고를 하게 되면 이제 일반인 입장에서 정보, 부동산 어떤 법원에서 어떤 부동산의 경매를 진행하게 된다는 그런 정보를 이제 입수하게 되는 거죠. 그래서 이제 이때부터는 매각기일진행 공고가 나면 이제 일반인들이 정보수집을 해서 이제 물건도 입찰준비를 합니다. 입찰준비. 이 입찰준비는 이제 원매자, 원매자, 일반 원매자들이, 이 부동산을 사고자 하는 사람들이 입찰준비를 하는 거예요. 권리분석도 하고 현장조사도 하죠. 권리분석, 현장조사, 현장조사. 이렇게 해서 이제 이 물건이 살만한가, 문제가 없겠는가? 이런 것들을 조사를 하게 됩니다. 그래가지고 이제 낙찰을 받으면 보통 매각일시로부터. 매각 지정된 그 일시로부터 1주일 후에 매각허가 일정, 매각허가 일정이 있게 되고. 또 1주일 후에 확정이 됩니다, 확정. 확정이 되고 그렇게 되면 이제 대금, 대금지급기한, 지급기한일이 이제 지정이 됩니다. 그 지정기일 이내에, 이내에. 옛날에는 지정기일 딱 기일 그때 돈을 내야 돼요. 몇 월 며칠까지 내라고 하면 그날 가서 내야 되는데 지금은 이제 이것은 구 민사소송법 체계 하에서 그랬고 지금은 유사집행법이죠, 근거법이. 민사집행법 하에서는 기한까지, 기한까지 내면 돼요. 그러니까 그 전에, 그 전에도 낼 수 있어요. 만일에 3월10일까지 이제 기한을 줬다. 그러면 3월 8일 날 내도됩니다. 그렇게 되면 이때 바로 법원에다가 돈을 납부, 법원이 지정하는 금융기관에 그 돈을 납부한 순간에 법률의 규정에 의해서 소유권이 이전이 되는 거예요. 이전이 되고나면 나중에 이제 소유권이전등기 촉탁신청을 하게 되면 이제 계장님이 등기관에게 이거 좀 이렇게, 이렇게 등기 말소할 건 하고 소유권 이전을 해주시오. 이렇게 되면 이제 경매가 종결됩니다. 그렇게 되면 이제 사후관리에 들어가는 거죠, 또. 인도명령해서 집도 비워야 되고 세금 이런 것도 이제 내야 되고 이렇게 되는 거죠. 자, 이렇게 되면 이제 경매가 완결이 되는 겁니다. 자, 이러한 절차, 절차를 여러분들께서 꼭 외워놔야 되겠다. 머릿속에 딱 그냥 나올 수 있도록 제가 너무 개략적으로 설명을 드렸습니다만 하여튼 이런 절차대로 여러분들이 경매가 진행된다는 것을 아시고 있어야 되겠다. 이런 말씀을 드릴 수가 있겠습니다. 자, 여기까지 이제 우선 하고 다음 또 교시에는 법원경매의 장점, 유리한 점. 또 단점, 불리한 점 여기에 대해서 공부를 진행하도록 하겠습니다. 수고 많이 하셨습니다.